Fredrik von Platen: Tänk efter och läs på ordentligt om så kallade seniorlån

Som en av SPF Seniorernas sakkunniga får jag ofta frågor som rör bostäder och bostadsmarknaden, via telefon, email och när jag är ute i landet och föreläser. En sådan fråga som återkommer över tid är den om kapitalfrigöringskredit (mest kända: Svensk Hypotekspension). Jag kommer därför att här redovisa ett exempel på frågor och resonemang från medlemmar och skriva ett ganska allmänt hållet svar.

Vi seniorer befinner ju oss i väldigt skilda boendesituationer, både vad gäller hushållstyp, antal i hushållet, nuvarande bostadslån, pensionsnivå och så vidare. Det är därför svårt att också ge specifika svar och tips. Men mitt generella råd i frågan om seniorlån/kapitalfrigöringskredit är: tänk efter och läs på ordentligt först.

Ett exempel på mail från medlemmar:
Hej Fredrik.

Nu har det inträffat, det som du varnade för på din föreläsning när du var i vårt distrikt och pratade seniorbostäder. Pensionärer har mycket riktigt svårt att få låna pengar till insats i bostadsrätter och ombyggnad av villor, sa du. Min fru och jag fick inte låna 600 000 kronor i ”vår bank” för att lägga om taket, isolera vinden och installera värmepump. Vi fick nobben på att låna så mycket och skulle dessutom tvingas att amortera. Vi är runt 70 år, bor billigt eftersom vi haft huset i 30 år. Vi har bara ca 400 000 kr kvar i lån till 1,9 procents ränta. Lånet är amorteringsfritt. Vi vill göra huset lättare att sälja om några år. Vi kan nog få runt 1,8 – 2 miljoner kronor för huset med den investering vi tänker oss. Men vår bank sa att staten har tydliga bestämmelser. Våra inkomster var helt enkelt inte tillräckligt höga för ett lån.

Jag har sett reklam i TV och i tidningar om hypotekspension, som innebär, när jag räknar på det, att vi skulle få loss uppåt 600 000 kronor. Räntan är hög men behöver inte betalas utan kan läggas till skulden på något sätt, och vårt billiga bottenlån måste förstås lösas in. Det verkar krångligt, vi befinner oss i valet och kvalet. Vad anser du om att lösa vårt kreditbehov genom hypotekspension?

 

Här följer mitt svar på detta exempelbrev:

Varumärket Hypotekspension är ju inte någon ”pension” utan ett lån på, enligt min uppfattning, mycket dåliga villkor, eller som det formellt heter ”kapitalfrigöringskredit” med fast egendom, och även bostadsrätter, som säkerhet. Exempelvis har Svensk Hypotekspensions reklambroschyrer tidigare kritiserats av Konsumentverket för sin otydlighet och att texten lovar guld och gröna skogar. Jag förstår att ni blir förvirrade.

Det är svårt att ge generella råd i ett specifikt fall, men så här resonerar jag:

Banken som ni anlitade gjorde nog formellt rätt, men försök på en annan bank, som jag nog sa på min föreläsning. Det brukar ibland lyckas. Ni kan fortfarande ha kvar bottenlånet i den andra banken, om inte den nya banken ger er samma villkor.
Min uppfattning är att bankerna resonerar på olika sätt och ändå anser sig följa regelverket – med skuldkvotstak och amorteringskrav med mera – som Finansinspektionen (FI) och regeringen infört. SPF Seniorerna har i remissvar, debattartiklar och uppvaktningar, ska du veta, påpekat att dessa onödiga regler missgynnar seniorer. Konstigt nog har Finansinspektionen undantagit Svensk Hypotekspensions krediter från kravet på amortering, vilket gett detta företag oförtjänt legitimitet. På detta sätt, skulle man kunna säga, drivs ni att teckna krediter på usla villkor för dessa ”kapitalfrigörelsekrediter”, som ska sätta guldkant på tillvaron med lyxkryssningar och resor, som det står i deras broschyrer. Det är tokigt att en sådan samhällsnyttig investering som ni tänker göra missgynnas av staten, medan kortsiktig konsumtion i form av resor omhuldas.

Går ni in i ett samarbete med Svensk Hypotekspension, eller andra som har liknande produkter, kan du inte samtidigt ha lån hos ditt gamla bolåneinstitut. Så ditt fördelaktiga bottenlån måste lösas in med erläggande av eventuell ränteskillnadsersättning och stoppas in som en skuld till Svensk Hypotekspension. Så har du haft en ränta på 1,9 procent på bottenlånet så höjs den till 4,5 procent (för närvarande) i Svensk Hypotekspensions hägn, som, kan man nästan säga, tar över bestämmanderätten över er villa innan den är såld. Det liknar mest av allt en ”Ebberöds bank-pension”.

Ni blir inte befriade från denna kredit förrän villan säljs. Skulle ni sälja, om ni båda fortfarande är i livet, och vilja flytta till en mindre och lämpligare bostad finns det inte mycket över att köpa en sådan bostad för. Så läs på ordentligt och tänk er för innan ni hoppar i en galen tunna.

Observera exempelvis: för att ni ska få ut 600 000 kronor – i den summan måste ni också räkna in nuvarande lån på 400 000 kronor – kommer ert lån hos Hypotekspension på fastigheten att bli betydligt högre eftersom det ska täcka räntor under lång tid framöver. Risken för att ni förbrukat en mycket stor del av värdet i er bostad när den säljs eller ärvs är mycket hög. Kvar finns ju även kostnaden för kapitalvinstskatten dagen ni säljer. Frågan är vad ni i längden vill göra med värdet som ligger fastbundet i er bostad?

Om värdet är 2 miljoner kronor idag kan vinsten säkert bli 1 miljon kronor, vilket ger en skatt på minst 220 000 kronor. Det blir säkert mer i skatt då ni ägt bostaden länge. Alla, under åren, nedlagda kostnader är inte längre avdragsgilla. Kanske ska ni sälja huset redan nu och flytta till en bekvämare bostad? Det finns, gissar jag, många barnhushåll, som längtar efter att få köpa ert hus och bygga om det på sitt sätt.

Fredrik von Platen
Sakkunnig bostäder SPF Seniorerna

Några länkar i detta ämne:
https://www.hallakonsument.se/pengar-och-ekonomi/lana-pengar/olika-typer-av-lan/seniorlan/
https://www.konsumenternas.se/lana/olika-lan/om-lan-till-aldre/kapitalfrigoringskredit
https://www.konsumenternas.se/lana/olika-lan/om-lan-till-aldre
https://www.e55.se/artiklar/pensionarer-varnas-for-dyra-bostadslan/
https://blogg.avanza.se/hemberg/2016/03/23/dyrt-med-hypotekspension/

Fredrik von Platen, SPF

Fredrik von Platen, SPF Seniorerna

1 thought on “Fredrik von Platen: Tänk efter och läs på ordentligt om så kallade seniorlån

  1. Tack Fredrik. Så många fällor det är nedlagda i dessa erbjudanden. Det är nästan oöverblickbart för en vanlig villaägare. Går det, i det typfall Du beskriver, att sälja villan och köpa en bostadsrätt och ha pengar till avgifter och amorteringar? En hyreslägenhet, relativt nybyggd, kostar ca 10 000 kr/månad för en tvåa i Göteborg. Det förefaller lika bra att bo kvar i villan … Eller har jag fel? Monica

    Den tis 7 apr. 2020 kl 09:45 skrev Seniorbloggarna :

    > spfbloggen posted: “Som en av SPF Seniorernas sakkunniga får jag ofta > frågor som rör bostäder och bostadsmarknaden, via telefon, email och när > jag är ute i landet och föreläser. En sådan fråga som återkommer över tid > är den om kapitalfrigöringskredit (mest kända: Svensk Hypo” >

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s